楼市看年终，土地看开年！

进入4月，补仓正变得更加艰难……每每复盘，才不得不惊叹一季度拿地的都是“魔鬼”。

2019一季度的进度条走得特别快，即便楼市一定会有7天时间和大年初一中午的隔夜饭一样，凉得没人想动筷子，不过只要有土地这盘硬菜可以“盘它”，就能像杭州的天一样从大寒到夏至横跨N个节气，立马引起舒适，甚至有点燥热，而今年的异样则在于，红盘起早于“金三”托市，新房和土地出现了两开花局面，嗯，隔夜饭真香……

摇号的楼盘还是占绝大多数，新房市场的分化走势令人模棱两可，土地市场却一路高歌猛进，房企们出现了最一致的判断——抓住窗口，赶紧补仓！

用补仓季作为一季度的总结再恰当不过，截至3月底，已经有一半多的宅地可以归类为刚需性补仓，涉及的房企有中铁建、港中旅、合景、中梁、中南、佳兆业、阳光城等，其中有数家房企没拿地的日子已经可以按年来计算了。

如此特征明显的一季度也是难得，毕竟在土地高峰段或低谷期，是捉摸不透的，这个道理，大概和楼市若有若无的“金三银四”、“金九银十”差不多。

在过往的土拍史中，一季度往往作为一年的开篇显得举重若轻。我们不妨来看看自从2013年以来，一季度的土地市场都发生了什么。

※  2013　

前传的影评往往没有正片来的高，所以妇联4需要那么多的单体英雄电影来做好铺垫……故事直接从2013年说起。那年，宜家来了，万达来了，土地抬头，房企把杭州翻了个底朝天，新晋房企成为当季甚至是全年的最大话题，杭州这“哥老官”在地产投发界的热门二线城市地位正式确立，引得房企纷纷“种草”，土地正片拉开大幕。

不过你们懂的，总归要出现个“但是”，剧情才显得曲折，2013年一季度的拿地房企，多数命途多舛，经历了各种风波，没错，我就是要“结果论”一下：

河北天成申花高价地一度悬而未决，要不是滨江的出现造就了锦绣之城，申花历史第一红盘可能就是金茂悦了，而河北天成第二年的土地则被中粮收购，才有了今天的大悦城；

进击乔司的佳兆业后来遇到了收购和锁盘事件，不死鸟现在缓了过来；

东田怡丰城陷入了资金危机，一蹶不振；

融科在杭的项目被整体收购，联想在杭州莫得想；

某港企遭遇了大停工和长滞销，对，6年后的今天还在摇号；

中节能蒋村地块化身为半个河滨之城，多少拖了中字头的后腿；

美都在三墩的两块地变成了首开入杭后的“玩物”，自己在外地玩……

这一季度拿地并站住脚的，金地、保利、世茂、龙湖、融创、富力、景瑞，可以发现其中大部分至今还活跃在杭州楼市版图中。

※  2014　

2014年初延续了过去一年大量房企入杭态势，首进成为这一季的主题，景瑞不费吹灰之力收割雅戈尔退地，阳光城锁定丁桥，双双首进主城区；融信拿下杭师大宅地高调入杭，方兴换了个马甲（金茂）在申花开启了杭州战略；卓越连拿三块地入杭，交通小小试了个水……

开发商们维持了一年多的首进步调，主要原因是得益于土地市场由于楼市限购进入低谷，我们看到宅地溢价率普遍较低。一个标志性事件可以证实当时土地市场达到了冰点——卓越在拿地当天甚至不需要进行现场报价，市民中心拍卖大厅的门关得严严实实。

※  2015　

2015年，是土地市场最后一个完整的小年，上半年几乎死寂，下半年形势突然走高，而一季度发生了这么几件事：

融创在南星拿地，起步豪宅行列；滨江、坤和、天阳、中天这类本土房企做了土地价格“大跃进”前的最后一波补仓；资本市场玩法开始转变，2015成为平安全面介入杭州房产界的元年，亮剑其房企拿地的幕后金主身份。

※  2016　

显然，因为2015的欲求不满促成了2016年初的海量成交，这也完全在意料之中。在潮鸣地王的掩护下，融信在随后的一年中大包大揽，融创则是见好就收一摸一白板（财神），萧山全面打开土地市场，萝卜心批上了人参皮。

有一位曾在三年前拿了高价地的房企老总在2016年对其他房企掌门人说：“拿，放心拿，你们现在拿地，三年后你们就是现在的我，不会后悔的。”但我估计这位老总一定也没想到，这个势头一直保持了2年多。

※  2017　

来到2017年，土地市场在3月底终于收到了一份迟来的调控“大礼”，然而面对开发商憋着洪荒之力的刚性需求，这谁顶得住啊？回看这一季度的王者，毫无疑问是融信，横刀立马，谁见谁怵，多少个房企的新晋动作被扼杀在摇篮里。

※  2018　

2018年，一季度主城区和萧山热门区块基本成为了央企、国企、大房企的舞台。往期可能能拿三宗地，届时只能放手1-2宗，往期只需拿一宗的小房企想要拿地，成本上已无从配置，只能期望于下半年捡漏。

※  2019　

回到今年，这个趋势还在延续，房企想要在窗口期后的4月开始拿地，只能拼自持，也许到5、6月还是会持续这个状况，下半年才可能属于自己的机会了，从4月初来看，仍将是补仓的房企占多，一年多以上没拿地的房企补完后，就会轮到1年左右的一般性补仓。

顺便说一下，除了2015年的一季度之外，本土房企的出手次数是非常少的，而拿地的房企往往具备现金流大、高周转灵、融资力强、背景更优等特点。等4月以后开动拿地的，都有点逆周期的意思了。

从今年一些深耕杭州的房企拿地指标了解到，长三角区域百亿拿地目标的不在少数，而这个数量级对个别特大房企来说还仅仅只是针对浙江、甚至浙北而已。

可以说，家家户户都有钱，就看个别地块上的细微博弈了，就好像看完了一季度的补仓，都知道大餐还在后面，但对4月出跳在杭州、宁波的绿城还是看得猝不及防。

那么，一季度拿地往往会亏损吗？也不见得，除2013年拿的地比较难熬以外（仍然在后期解套），其余年份多是成功项目，不乏红盘，那你们又要问了，2018年的大量自持地块，不好办吧？

事实是，38个自持比例商品房项目，已经完成了备案，7828套自持住宅用房将开启公开租赁，自持一旦能够盘活，对高负债的一些企业来说着实是好事一件。那么再大的盘也就是30万方之多，在2022年前清盘的可能性也成立。

好的，最后我们来看看补仓季的“大魔王”是谁——从拿地数量上说应该是金地、保利，从金额来说融信跑不了，龙湖也不赖，但从拿地轨迹来说，顺周期拿地的融创或许是最大赢家。